A avaliar as taxas de imposto para o investimento imobiliário em Portugal

O investimento imobiliário em Portugal representa um peso significativo na economia portuguesa. Apesar do impacto do COVID-19 no movimento global, a localização geográfica, a estabilidade social, política e económica e os sistemas de promoção fiscal sustentaram o continuado interesse dos investidores estrangeiros nos projectos imobiliários portugueses.

Portugal está constantemente envolvido em transações imobiliárias transfronteiriças e a escolha destas estruturas é cada vez mais diversificada, visto que os investidores optam por estruturas favoráveis ​​para efeitos legais, regulamentares e fiscais.

As estruturas societárias habitualmente utilizadas pelos investidores para a detenção de ativos imobiliários em Portugal são ainda veículos corporativos estáveis ​​(entidades de propósito específico constituídas como sociedades de responsabilidade limitada), mas está a surgir uma nova tendência no que diz respeito às sociedades de investimento imobiliário (REIF / FII) e ao setor imobiliário ( REIF / FII) Fundo de Capital de Risco (VCF / FCR).

A estrutura fiscal portuguesa e a tributação aplicável não se limitam ao tipo de empresa seleccionada (REIC / REIF / VCF), (1) ao estatuto jurídico do investidor (pessoas singulares e colectivas) e (2) à residência fiscal do investidor (residente de Portugal e residente em Portugal).

Tributação dos lucros comerciais de REIC e REIF

Do ponto de vista fiscal, tanto o REIC como o REIF estão sujeitos a uma taxa fixa de 21% do imposto sobre o rendimento das sociedades (CIT) e funcionam de acordo com a legislação portuguesa. Além disso, o REIC e o REIF se beneficiam de isenções de impostos municipais e estaduais.

O REIC e o REIF beneficiam do imposto especial incidente sobre o índice de benefícios fiscais de Portugal (Estado dos Benefiscios fiscos) que prevê a exclusão do lucro tributável dos seguintes tipos de rendimentos para efeitos de IRC:

(i) rendimento de investimento, rendimento de aluguel e ganhos de capital (excluindo aqueles derivados de jurisdições na lista negra – de acordo com o Despacho do Gabinete 150/2004 (conforme emenda) datado de 13 de fevereiro);

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(ii) as despesas relacionadas ao tipo de receita descrita no parágrafo (i) anterior; E

(iii) Receitas e despesas relacionadas com taxas de administração de devoluções e outras comissões para REIC / REIF.

Este imposto especial não concede isenção total do CIT ao REIC / REIF, mas prevê que o REIC / REIF esteja geralmente sujeito ao CIT.

Apesar do acima exposto, a elegibilidade da renda não é uma questão direta, pois não há clareza específica sobre se a renda de serviços (relacionados a imóveis) se qualifica como renda de aluguel (a este respeito, a orientação recente emitida pelo Secretário para Assuntos Tributários – Ordem No. 107/2020 -XXII, 9 de março).

Embora existam alguns argumentos de que todas as atividades relacionadas com o imobiliário estão sujeitas à isenção de IRC, existe o risco de as autoridades fiscais e os tribunais fiscais portugueses terem uma visão diferente, pelo que deve ser dada especial atenção aos projetos existentes com ativos imobiliários. Eles são usados ​​para atividades comerciais e não são alugados.

Para efeitos de imposto de selo, tanto o REIC como o REIF estão sujeitos a imposto de selo à taxa de 0,0125% (por trimestre) do seu valor patrimonial líquido global.

Tributação dos lucros comerciais da VCF

Outra alternativa ao uso do REIC ou REIF é usar o VCF como um veículo de investimento para projetos imobiliários.

Do ponto de vista fiscal, aplica-se ao VCF um imposto especial cobrado no Código das Concessões Fiscais, que determina que os lucros das empresas serão integralmente deduzidos do CIT se o VCF for constituído e funcionar de acordo com a legislação portuguesa. Ao contrário da regra aplicável ao REIC e REIF, esta isenção aplica-se a todos os tipos de rendimentos.

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Tributação de investidores

Consoante se a distribuição é efectuada por REIF / REIC ou VCF e se enquadra na categoria de investidor, a distribuição de dividendos e mais-valias em Portugal acarreta os seguintes impostos.

Investidores não residentes

  • A distribuição dos resultados do REIF / REIC a investidores não residenciais, bem como as mais-valias no resgate / alienação de unidades financeiras ou ações sujeitas a uma taxa de captura final de 10%;
  • Alternativamente, a distribuição de lucros a investidores não residentes por VCF, bem como as mais-valias no resgate / venda de unidades de VCF estão totalmente isentas de imposto.

A tributação acima se aplica a pessoas jurídicas e pessoas físicas.

Investidor estrangeiro (i) directa ou indirectamente, superior a 25%, na jurisdição de empresas portuguesas ou (ii) inscrito na lista negra (neste último caso aplica-se a taxa de 35%).

Investidores Residentes

  • As distribuições feitas por REIF / REIC para investidores residenciais estão sujeitas a um imposto retido na fonte de 25% para pessoas jurídicas ou 28% para pessoas físicas. O imposto favorito é geralmente o imposto final para pessoas físicas e a conta CID final a pagar por pessoas jurídicas.
  • A tributação VCF também é muito benéfica para pessoas físicas em comparação com o REIF / REIC. Nesse caso, permite uma alíquota de imposto de 10% dedutível tanto no fornecimento quanto nas mais-valias na remoção ou resgate de unidades de VCF.

Dada a singularidade de cada um dos regimes fiscais dessas empresas, os VCFs são cada vez mais usados ​​em estruturas imobiliárias para outros fins específicos (por exemplo, investidores Golden Visa).

Melanie Pereira

Consultor, Vieira de Almeida & Associados

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